.png)
تكلفة الإشغال الكاملة لا الإيجار وحده هي الرقم
- 29 أغسطس
- 3 دقيقة قراءة
تاريخ التحديث: قبل 5 أيام
المقدمة
صاحب نشاط يقارن بين وحدتين. الأولى إيجارها أعلى بنسبة معتبرة فيستبعدها، ويختار الثانية لأنها الأوفر. وبعد سنة يكتشف أن ما يدفعه فعلا على الثانية أعلى.
المبنى أقل كفاءة في الطاقة، ورسوم الخدمات بلا سقف وأعلى، والتزام الصيانة أوسع، والتجهيز كلّف أكثر لأن الوحدة كانت خام. الإيجار هو الرقم الوحيد المعلن دائما، ولهذا يُقارن عليه، وهو ليس الرقم الذي يخرج من الحساب كل شهر. وهذا وحده يفسر لماذا يشعر أصحاب الأنشطة أن المقر يكلفهم أكثر مما توقعوا.
1. تكلفة الإشغال الكاملة لا الإيجار وحده هي أساس المقارنة
قاعدة واحدة تلغي أغلب الأخطاء.
اجمع كل ما ستدفعه سنويا مقابل شغل هذا الموقع، ثم قارن. ووحدتان بالإيجار نفسه قد تختلفان اختلافا كبيرا في هذا المجموع.
والإيجار قد لا يتجاوز ثلثي الكلفة الحقيقية
في كثير من الحالات يكون أقل من ذلك. والاعتماد عليه وحده تقدير ناقص بنيويا. لأنه يستبعد البنود التي تختلف أكثر ما تختلف بين موقع وآخر.
2. اجمع البنود المتكررة
قائمة محددة.
الإيجار والرسوم والخدمات والتأمين والكهرباء والماء والاتصالات والنظافة والنفايات والصيانة والحراسة. وهذه تتكرر شهريا أو سنويا وتشكل الأساس.
واطلب أرقاما فعلية لا تقديرات
بيان السنة الماضية أدق من تقدير المؤجر. والفارق بينهما كبير أحيانا.
3. أضف البنود لمرة واحدة
تُوزَّع على سنوات العقد.
التجهيز والديكور والأثاث والنقل والأتعاب والوديعة المجمدة وتكلفة التعطل. وتقسيمها على مدة العقد يعطيها وزنها الصحيح في المقارنة.
والوديعة كلفة فرصة لا مصروفا
مال مجمّد لا يعمل في النشاط. وله كلفة يجب أن تظهر. خصوصا في المراحل التي يكون فيها رأس المال العامل هو القيد الأهم.
4. احسب الالتزامات المؤجلة
تصل في النهاية.
التزامات الإخلاء وإعادة الوحدة إلى حالتها وأي مساهمة متوقعة في أعمال كبرى. وهذه تظهر في نهاية المدة وتخص هذا الموقع تحديدا.
وتقديرها مبكرا يغيّر المقارنة أحيانا
وحدة أرخص بالتزام إخلاء ثقيل قد تكون أغلى. والحساب يكشف ذلك. ويغيّر أحيانا ترتيب الخيارات رأسا على عقب.
5. قدّر كفاءة المبنى كتكلفة
بند مستمر.
العزل والتكييف والنوافذ وعمر المبنى تحدد فاتورة الطاقة لسنوات. ووحدة أرخص إيجارا في مبنى رديء قد تستهلك الفارق كاملا في الطاقة وحدها.
واسأل عن فواتير الطاقة للمستأجر السابق
معلومة عملية تحسم التقدير. وتُطلب عادة بلا حرج. وهي أدق مؤشر متاح على كفاءة المبنى فعلا.
6. أدرج كلفة التشغيل الناتجة عن الموقع
غير مباشرة وحقيقية.
مسافة التنقل، وكلفة التوصيل من هذا الموقع، وصعوبة التوريد، وأثر الموقع على التوظيف. وموقع أرخص يزيد كلفة كل توصيلة ليس أرخص فعلا.
والموقع الذي يصعب التوظيف فيه يكلّفك مرتين
في البحث وفي الأجر. وهذه كلفة متكررة لا تظهر في أي عقد. وتستمر طوال مدة الإيجار بلا أن ينسبها أحد إلى قرار الموقع.
7. احسبها لكل وحدة نتاج لا كمبلغ مطلق
المقارنة الأدق.
كلفة الإشغال لكل وحدة إنتاج أو لكل طلب أو كنسبة من الإيراد المتوقع. فالوحدة الأغلى التي تتيح طاقة أكبر قد تكون الأرخص بهذا المقياس.
والنسبة من الإيراد هي أوضح مؤشر
تخبرك إن كان الموقع يستهلك أكثر مما يحتمل النشاط. وهي رقم يمكن متابعته سنويا. ويكشف مبكرا إن كان المقر قد أصبح عبئا على النشاط بدل أن يكون أداة له.
8. اسأل عن الاتجاه لا عن الرقم الحالي فقط
الكلفة تتحرك.
آلية زيادة الإيجار، وتاريخ رسوم الخدمات، وأعمال مخططة، وحالة إشغال المبنى. وموقع رخيص اليوم مع آلية زيادة قاسية ليس رخيصا على مدى العقد.
واحسب الكلفة على مدة العقد كلها
المقارنة على السنة الأولى مضللة. والمجموع على خمس سنوات أصدق. لأنه يعكس ما ستدفعه فعلا طوال فترة التزامك لا في شهرها الأول.
9. راجعها سنويا
كما تراجع أي بند كبير.
تتبع تكلفة الإشغال الكاملة سنويا وكنسبة من الإيراد. وهذا يكشف الانحراف مبكرا ويعطيك أساسا حقيقيا لأي تفاوض عند المراجعة أو التجديد.
واستخدم الرقم في التفاوض
من يعرف تكلفته الكاملة يتفاوض على البنود الصحيحة. ومن يعرف الإيجار وحده يتفاوض على الأقل أهمية منها.
الخلاصة
قارن على المجموع لا على الإيجار، لأنه الرقم المعلن وليس الرقم المدفوع.
اجمع البنود المتكررة بأرقام فعلية، ووزّع بنود المرة الواحدة على مدة العقد، واحسب التزامات الإخلاء المؤجلة، وقدّر كفاءة المبنى كتكلفة طاقة مستمرة، وأدرج كلفة التشغيل الناتجة عن الموقع، واحسبها لكل وحدة نتاج وكنسبة من الإيراد، وانظر إلى اتجاه الكلفة على مدة العقد لا إلى السنة الأولى، وراجع الرقم سنويا واستخدمه في التفاوض.
تعليقات