.png)
ما يجب فحصه قبل توقيع عقد الإيجار لا بعده
- 29 أغسطس
- 3 دقيقة قراءة
المقدمة
يصل العقد معدّا من طرف المؤجر. صفحاته كثيرة، والمستأجر يريد الموقع، والضغط أن يوقّع بسرعة قبل أن يأخذه غيره. فيُوقّع دون قراءة فعلية.
وكل ما في تلك الوثيقة كان قابلا للتفاوض في اليوم السابق للتوقيع، ولا شيء منه قابل له بعده. وعقود الإيجار تُصاغ لمصلحة المؤجر، وهذا طبيعي تماما، وحماية المستأجر الوحيدة أن يقرأ ويسأل. وأغلب أصحاب المنشآت يوقّعون أطول التزام مالي في حياتهم بلا مراجعة.
1. ما يجب فحصه قبل توقيع عقد الإيجار يبدأ بالمدة والمخرج
أهم رقمين في الوثيقة.
كم سنة أنت ملتزم، وهل تستطيع الإنهاء مبكرا. وبند الإنهاء المبكر أثمن ما يمكن للمستأجر التفاوض عليه، وشروطه المرفقة به لا تقل أهمية عن وجوده نفسه.
والبند الذي لا يمكن استيفاء شروطه ليس بندا
إن اشترط سداد كل المستحقات وإخلاء تاما وإشعارا بمدة طويلة، فقد يسقط الحق لسبب صغير. واقرأ شروطه كما تقرأ وجوده.
2. اقرأ التزام الصيانة بدقة
أكبر مصدر لفاتورة غير متوقعة.
التزام الصيانة الشامل قد يجعلك مسؤولا عن حالة المبنى كلها، بما فيها ما كان متهالكا قبل دخولك. ومحضر معاينة موثق بالصور عند الاستلام يحد من ذلك ويسهل ترتيبه.
والمحضر عند الاستلام أرخص وثيقة يمكن إعدادها
كلفته ساعة تصوير وصفحة وصف. ويحسم لاحقا مطالبة قد تعادل إيجار سنة.
3. اعرف كم ستدفع فعلا
لا الإيجار وحده.
الإيجار والرسوم والخدمات والتأمين وأي مساهمات أخرى. ورسوم الخدمات كثيرا ما تكون بلا سقف، وطلب بيان الثلاث سنوات الماضية منها طلب معقول ويكشف الكثير.
والمؤجر الذي يمتنع عن البيان يقول لك شيئا
هذه معلومة بذاتها. وأغلب المؤجرين المنظمين يقدمونها بلا مشكلة.
4. افهم آلية زيادة الإيجار
كيف تتغير الكلفة.
هل الزيادة دورية أم مرتبطة بمؤشر أم بنسبة ثابتة، وكل كم سنة. وبعض الصيغ لا تسمح بالنزول مهما تغيّر السوق، وهذا يعني أن النقاش لاحقا سيكون عن مقدار الارتفاع لا عن حدوثه.
واعرف موعد أول مراجعة من اليوم
هو تاريخ يجب أن يدخل تقويمك مع تنبيه مسبق بستة أشهر. وأغلب المستأجرين يتذكرونه حين يصلهم الخطاب.
5. تحقق من النشاط المسموح وإمكان تغييره
الآن ولاحقا.
هل يسمح العقد بما تنوي فعله بالضبط، وهل يسمح بنشاط أوسع إن تغير عملك. وبند الاستخدام الضيق يقيّدك أيضا حين تريد التنازل عن العقد لطرف آخر.
والاستخدام الضيق يقلل عدد من يمكنه أخذ العقد عنك
فيصبح المخرج نظريا. وتوسيعه قليلا وقت التفاوض يزيد قيمته كثيرا.
6. اعرف هل تستطيع التنازل أو التأجير من الباطن
مخرجك إن لم يوجد بند إنهاء.
أغلب العقود تسمح بموافقة المؤجر وبشروط. وفهم تلك الشروط هو ما يخبرك إن كانت المرونة حقيقية أم شكلية، لأن شرطا مثل ملاءة مماثلة قد يجعلها بعيدة المنال.
واسأل عن مدة الرد على طلب الموافقة
موافقة بلا مهلة قد تتأخر شهورا. والنص على مهلة معقولة تفصيل صغير عالي القيمة.
7. اعرف وضعك عند انتهاء المدة
مسألتان منفصلتان.
هل لك حق في التجديد وما شروطه، وبأي حالة يجب أن تسلّم المحل. ولكل منهما أثر مالي كبير، ويحددهما العقد لا العرف.
وحالة التسليم تحدد فاتورة الإخلاء
بند يلزمك بإعادة المحل إلى حالته الأصلية قد يعني إزالة تجهيزات دفعت ثمنها. واتفاق مسبق على إبقائها يوفر مبلغا كبيرا.
8. انتبه للضمانات الشخصية
كثيرا ما تُطلب وتُغفل.
قد يطلب المؤجر ضمانا شخصيا من المالك أو المديرين، وهو ما يلغي حماية الكيان طوال المدة. وهذا قابل للتفاوض: بسقف، أو بمدة محدودة، أو بتناقص مع مرور السنوات.
واسأل عن فك الضمان بعد فترة التزام منتظم
كثير من المؤجرين يقبلون ذلك ولا يعرضونه. والطلب لا يكلف شيئا.
9. اعرض العقد على مختص
النصيحة الوحيدة التي تستحق دائما.
كلفة المراجعة صغيرة مقابل التزام لسنوات، ومختص يحدد في ساعة البنود القليلة المهمة. وتوقيع عقد إيجار بلا مراجعة أغلى اقتصاد يمارسه أصحاب المنشآت الصغيرة.
وتفاوض قبل أن تلتزم عاطفيا
المؤجرون يتوقعون النقاش وأغلب العقود تُعدَّل. ومن حسم أمره أنه يريد هذا المحل تحديدا يكون قد تخلى عن ورقته الوحيدة.
الخلاصة
اقرأ وتفاوض قبل التوقيع، فلا شيء قابل للتعديل بعده.
افحص المدة وبند الإنهاء وشروطه، واقرأ التزام الصيانة واطلب محضر معاينة، واحسب ما ستدفعه فعلا واطلب بيان رسوم الخدمات السابقة، وافهم آلية زيادة الإيجار ودوّن موعد أول مراجعة، وتحقق من النشاط المسموح واطلب توسيعه، واعرف شروط التنازل والتأجير من الباطن، واعرف وضعك عند الانتهاء وحالة التسليم، وتفاوض على أي ضمان شخصي، واعرض العقد على مختص.
تعليقات