.png)
تكلفة التجهيز والديكور ومن يدفعها قابلة للتفاوض
- 29 أغسطس
- 3 دقيقة قراءة
تاريخ التحديث: قبل 5 أيام
المقدمة
مستأجر يأخذ وحدة فارغة وينفق مبلغا كبيرا ليجعلها صالحة للعمل: قواطع وأرضيات وإنارة وكهرباء ومطبخ ومنطقة استقبال. ويدفع كل ذلك بنفسه لأن أحدا لم يطرح بديلا.
وفي الوحدة المجاورة تفاوض مستأجر آخر على مساهمة من المؤجر في الأعمال نفسها، وعلى فترة إعفاء أطول تغطي التعطل، وعلى اتفاق بألا يُلزم بإزالة التجهيزات في نهاية المدة. ودفع الاثنان الإيجار نفسه. أحدهما طلب والآخر لم يطلب. ولم يكن الفارق في قوة الموقف ولا في حجم النشاط، بل في معرفة أن هذه البنود قابلة للنقاش أصلا.
1. تكلفة التجهيز والديكور ومن يدفعها مسألة تفاوض لا عرف
ابدأ من هنا.
مساهمة المؤجر، أو تنفيذه لأعمال محددة، أو فترة إعفاء أطول مقابلها، كلها جزء معتاد من التأجير. وما يدفعه كل طرف يُحسم في التفاوض ولا يحدده عرف ثابت.
ولا يوجد سعر معلن لهذه البنود
كل صفقة مختلفة وتعتمد على السوق والوحدة والمدة. وهذا بالضبط ما يجعل الطلب مجديا.
2. اعرف بالضبط بأي حالة تُسلَّم الوحدة
الأساس لكل حساب.
هل توجد أرضيات وإنارة وتكييف وتمديدات كهربائية وقواطع ومرافق. وتحديد ما هو موجود وما هو غير موجود بدقة هو ما يتيح تسعير الأعمال أصلا.
وعبارة تسليم على المحارة تعني أشياء مختلفة
المصطلحات تختلف بين الأسواق والملاك. والوصف التفصيلي أدق من أي مصطلح.
3. سعّر التجهيز قبل الاتفاق على الإيجار
الترتيب يحدد قوتك.
عرض سعر بيدك قبل حسم الشروط يخبرك بالكلفة الحقيقية للوحدة. ومن يتفق على الإيجار ثم يكتشف كلفة التجهيز يكون قد فقد قدرته على التفاوض بشأنها.
والوحدة الأرخص إيجارا قد تكون الأغلى إجمالا
فرق التجهيز بين وحدتين قد يفوق فرق الإيجار لسنوات. والمقارنة يجب أن تكون على المجموع. لأن وحدة خام بإيجار منخفض قد تكلفك في التجهيز ما يعادل فرق الإيجار لسنتين.
4. اطلب مساهمة أو أعمالا من المؤجر
متاح في كثير من الحالات.
مبلغ مساهمة، أو تنفيذ المؤجر لأعمال محددة، أو إعفاء إضافي بدلا عنها. وأيها يناسبك يعتمد على سيولتك، وكلها طلبات معتادة.
والمؤجر قد يفضل التنفيذ على الدفع
لأن العمل يبقى في وحدته. وهذا يجعل الطلب أسهل قبولا مما تتوقع.
5. اتفق على مصير التجهيزات في نهاية المدة
البند الأغلى لاحقا.
هل يجب إزالتها وإعادة الوحدة إلى حالتها الأصلية أم يمكن إبقاؤها. واتفاق مكتوب على عدم إلزامك بالإزالة قد يوفر مبلغا كبيرا بعد سنوات، ويسهل الحصول عليه الآن.
وكلفة الإزالة قد تعادل كلفة التركيب
ما أنفقته على التجهيز قد تدفع مثله لإزالته. وهذه مفاجأة شائعة في نهاية العقود. ويكتشفها المستأجر حين تصله مطالبة الإخلاء لا قبل ذلك بيوم واحد.
6. احصل على إذن التعديل كتابة
مطلوب في أغلب العقود.
أغلب العقود تشترط موافقة المؤجر على التعديلات، غالبا بمستند رسمي. والتنفيذ بلا إذن مخالفة تعقّد الوضع كثيرا عند الإخلاء.
والإذن يحدد أيضا ما ستُطالب بإزالته
مستند التعديل يمكن أن ينص على ما يبقى وما يُزال. وهذا يربط البندين معا.
7. اعرف من يملك التحسينات
ليس بديهيا.
قد تصبح التركيبات الثابتة ملكا للعقار. وهذا يؤثر على التأمين والمعالجة المحاسبية وما يحق لك أخذه عند الخروج، ويستحق التوضيح لا الافتراض.
والملكية تؤثر على تأمينك أيضا
تحسينات المستأجر لا يغطيها تأمين المبنى عادة. وإدراجها في وثيقتك ضروري.
8. أمّن على تجهيزاتك
يُغفل كثيرا.
تحسينات المستأجر تحتاج تغطية ضمن وثيقتك أنت. وأصحاب أنشطة يؤمّنون على البضاعة والمعدات وينسون المكان الذي أنفقوا على تجهيزه، ويكتشفون ذلك بعد حادث.
والمبلغ المؤمّن عليه يجب أن يعكس كلفة إعادة التنفيذ
لا الكلفة الأصلية قبل سنوات. والفرق كبير عادة. خصوصا بعد ارتفاع كلفة المواد والعمالة في السنوات الأخيرة.
9. تأكد من استثناء تحسيناتك عند مراجعة الإيجار
أثر مالي مستمر.
بنود المراجعة يجب أن تتجاهل التحسينات التي نفذتها على حسابك، وإلا دفعت إيجارا أعلى بسبب استثمارك أنت. وهذا بند معتاد والنص عليه ضروري.
وضع ميزانية للتجاوز والتعطل
التجهيز يتأخر ويكلف أكثر من العرض عادة، ويصاحبه توقف أو انخفاض في الإنتاج. والمجموع الحقيقي للوحدة يشمل ذلك لا عرض المقاول وحده.
الخلاصة
عامل المسألة كتفاوض لا كافتراض عن من يدفع.
حدد بدقة حالة التسليم، وسعّر التجهيز قبل الاتفاق على الإيجار، واطلب مساهمة أو تنفيذا أو إعفاء إضافيا، واتفق كتابة على مصير التجهيزات في النهاية، واحصل على إذن التعديل رسميا، ووضّح من يملك التحسينات، وأمّنها ضمن وثيقتك بقيمة إعادة التنفيذ، واستثنِها من مراجعة الإيجار، وضع ميزانية للتجاوز والتعطل.
تعليقات