.png)
مدة عقد الإيجار وبند الإنهاء يحددان مرونتك كلها
- 29 أغسطس
- 3 دقيقة قراءة
المقدمة
مستأجر يتفاوض على بند إنهاء في السنة الثالثة من عقد مدته تسع سنوات. وحين يحين الموعد يرسل الإشعار ويرتب الانتقال، فيُبلَّغ أن الإنهاء غير صحيح لأن الإشعار وصل متأخرا بيومين ولأن هناك مبلغا بسيطا غير مسدد في تاريخ الإنهاء.
فيبقى ملتزما ست سنوات أخرى. وبنود الإنهاء تُفسَّر بحرفيتها، وشروطها كثيرا ما تكون مرهقة، والحق الذي بدا أنه يمنح مرونة لا يمنح شيئا ما لم تُستوف كل شروطه بدقة.
1. مدة عقد الإيجار وبند الإنهاء يعتمدان على الشروط لا على الوجود
البند نفسه أسهل جزء.
وجود حق الإنهاء لا يعني كثيرا، والقدرة على استيفاء شروطه هي ما يحدد إن كان قابلا للاستخدام. وهنا يجب أن يتركز التفاوض، وهنا يركز المستأجرون أقل ما يمكن. لأن وجود البند يمنح شعورا بالأمان يصرف الانتباه عن قراءة ما يشترطه فعلا.
والشرط المستحيل يجعل البند ديكورا
بند مشروط باستيفاء كل التزامات العقد بما فيها الصيانة يصعب ضمانه. ووجوده يمنح طمأنينة غير مبررة.
2. سجّل تاريخ الإشعار فور التوقيع
يُطبَّق بحرفيته.
مدد الإشعار غالبا ستة أشهر أو سنة، وتُحسب بدقة. واليوم الواحد يُسقط الحق، وقد أيدت جهات كثيرة هذه النتيجة. ضع التاريخ في التقويم يوم توقيعك مع تنبيه مبكر.
وتنبيه قبل الموعد بثلاثة أشهر أفضل من تنبيه في يومه
تحتاج وقتا لاتخاذ القرار وترتيب البديل. والتنبيه في اليوم نفسه لا يفيد.
3. انتبه لشرط سداد كل المستحقات
أكثر الفخاخ شيوعا.
شرط بأن تكون كل المبالغ مسددة يعني ذلك حرفيا، بما في ذلك مبلغ متنازع عليه أو مبلغ استُحق في يوم الإنهاء نفسه. ويخسر مستأجرون حقهم بسبب مبالغ صغيرة.
وسدّد المتنازع عليه ثم طالب به لاحقا
الاحتفاظ بالمبلغ لإثبات موقف قد يكلفك الحق كله. والترتيب الأسلم أن تدفع وتتحفظ كتابة.
4. افهم شرط التسليم الخالي
أصعب مما يبدو.
اشتراط تسليم المحل خاليا يعني خاليا فعلا من المعدات والتجهيزات وأي مقاول ما زال يعمل. وترك أي شيء قد يُبطل الإنهاء بالكامل.
وخطط للإخلاء قبل الموعد بأسابيع
الإخلاء يستغرق وقتا أطول من المتوقع دائما. والاعتماد على الأيام الأخيرة مخاطرة غير ضرورية.
5. قاوم ربط الإنهاء بالصيانة
الشرط الأصعب استيفاء.
إنهاء مشروط بالوفاء الكامل بكل التزامات العقد، ومنها الصيانة، يكاد يستحيل ضمانه لأن تقدير الحالة اجتهادي. اطلب حذفه أو قصره على سداد الإيجار الأساسي.
وهذا أهم تعديل منفرد في هذا البند
قد يساوي أكثر من فترة إعفاء من الإيجار. ويُطلب عادة ويُقبل.
6. أرسل الإشعار بالشكل المنصوص عليه
الشكل والوسيلة يهمان.
الجهة الصحيحة والعنوان الصحيح والطريقة المنصوص عليها والصيغة المطلوبة. وقد بطلت إشعارات لأنها أُرسلت إلى مالك سابق، فتحقق من مالك العقار الحالي قبل الإرسال.
واحتفظ بإثبات الإرسال والاستلام
الإثبات جزء من صحة الإشعار. والاعتماد على رسالة عادية مخاطرة.
7. اطلب مراجعة مختص لصياغة الإشعار
كلفة صغيرة مقابل نتيجة كبيرة.
إعداد الإشعار وإرساله عبر مختص كلفته زهيدة أمام سنوات من إيجار غير مرغوب. وهذه من أوضح اللحظات التي يعود فيها الاستشارة بأضعافها.
ولا تنتظر تأكيدا من المؤجر
لا يلزمه الرد، وقد يلاحظ خللا ويصمت ليستفيد منه لاحقا. افترض ألا يصلك تأكيد واحرص على أن يكون الإشعار سليما.
8. تفاوض على المدة نفسها لا على البند وحده
خياران يخدمان الغرض.
مدة أقصر بحق تجديد قد تكون أفضل من مدة طويلة ببند إنهاء مشروط. والمؤجر يفضل الطول عادة، وهذا ما يجعل الإعفاءات والتنازلات قابلة للتفاوض مقابله.
والمقايضة هنا مفهومة للطرفين
مدة أطول مقابل شروط أفضل صيغة معتادة. وطرحها بهذا الشكل يسهّل القبول.
9. خطط للانتقال على أساس صحة الإنهاء لا على افتراضها
احتفظ بالبديل حتى يمر التاريخ.
الالتزام بموقع جديد قبل أن يصبح الإنهاء غير قابل للطعن قد يترك النشاط يدفع لموقعين. وانتظار تجاوز التاريخ يستحق التأخير.
والفترة الفاصلة قصيرة والمخاطرة فيها كبيرة
أسابيع من الحذر مقابل احتمال سنوات من إيجار مزدوج. والحساب واضح. فأسابيع من التأجير الموازي أرخص بكثير من التزام كامل بالمدة المتبقية.
الخلاصة
اعتبر الشروط هي البند، لأن وجوده وحده لا يمنح مرونة.
سجّل تاريخ الإشعار يوم التوقيع مع تنبيه مبكر، وانتبه لشرط سداد كل المستحقات وسدّد المتنازع عليه، وخطط للإخلاء التام مبكرا، وقاوم ربط الإنهاء بالتزامات الصيانة، وأرسل الإشعار بالشكل والوسيلة المنصوص عليهما إلى المالك الحالي، واستعن بمختص في صياغته، وتفاوض على المدة نفسها لا على البند وحده، ولا تلتزم بموقع بديل قبل أن يصبح الإنهاء نهائيا.
تعليقات