.png)
نقل عقد الإيجار إلى مستأجر آخر ليس مخرجا سهلا
- 29 أغسطس
- 3 دقيقة قراءة
المقدمة
نشاط يحتاج إلى مغادرة موقعه. لا يوجد بند إنهاء، وأمامه أربع سنوات، ويتذكر صاحبه أن العقد يسمح بنقله لطرف آخر، فتكون الخطة أن يجد من يستلمه ويمضي.
والعقد يسمح بذلك بموافقة المالك ووفق شروط: مستأجر بملاءة مماثلة، وضمان من المستأجر الأصلي، وتحمّل أتعاب المالك. وإيجاد من تنطبق عليه كل تلك الشروط، في سوق قد لا تكون الوحدة مرغوبة فيه، يستغرق شهورا وقد لا يحدث. فيبقى المستأجر ملتزما بالمدة كاملة رغم وجود بند بدا أنه يمنحه مخرجا.
1. نقل عقد الإيجار إلى مستأجر آخر حق مشروط لا مخرج
اقرأ ما ينص عليه فعلا.
أغلب العقود تسمح بالنقل بموافقة المالك، والشروط المرفقة هي ما يحدد إن كان الحق قابلا للاستخدام. والمستأجرون يفترضون مرونة لا يوفرها البند غالبا.
وقراءته قبل الحاجة إليه تغيّر الخطة
من يبني قرارا على مرونة غير موجودة يفاجأ في أسوأ توقيت. والقراءة المبكرة مجانية.
2. فرّق بين النقل الكامل والتأجير من الباطن
نتيجتان مختلفتان.
النقل ينقل العقد كله إلى غيرك. والتأجير من الباطن يبقيك أنت المستأجر أمام المالك، ويجعلك مؤجرا لطرف آخر، فتبقى مسؤولا عن الإيجار وعن حالة الوحدة.
والباطن يبقيك في الوسط بمسؤولية مضاعفة
تتحمل التزام المالك وتدير مستأجرا. وهذا ترتيب مستمر لا مخرج.
3. اعلم أنك قد تبقى ضامنا بعد النقل
النقطة التي تفاجئ الجميع.
كثير من العقود تشترط أن يضمن المستأجر الأصلي من يخلفه، لفترة أو للمدة كلها. والنقل لا ينهي بالضرورة تعرّضك إن تعثر المستأجر الجديد.
والضمان يعني أن المخرج جزئي لا كامل
خرجت من الانتفاع وبقيت في المخاطرة. ويجب أن يدخل ذلك في حسابك. فمن ينقل العقد ويبقى ضامنا لم يتخلص من المخاطرة بل من الانتفاع وحده.
4. اعرف ما يستطيع المالك اشتراطه
القيود العملية.
ملاءة المستأجر المقترح، ومراجع، ووديعة، وضمان، وتحمّل أتعاب المالك القانونية والفنية. وكل شرط منها معقول منفردا، ومجتمعة قد تجعل الأمر صعبا.
وشرط الملاءة المماثلة هو الأصعب عادة
إيجاد نشاط بمركز مالي مماثل ليس سهلا. وهو ما يعطّل أغلب المحاولات.
5. احسب المدة بشهور لا بأسابيع
خطط على أساسها.
البحث عن طرف، ثم الحصول على الموافقة، ثم إتمام المستندات. ومن يخطط للانتقال على افتراض نقل سريع ينتهي بدفع إيجارين لفترة طويلة.
واطلب النص على مهلة للرد على طلب الموافقة
موافقة بلا مهلة قد تتأخر شهورا بلا رفض صريح. والنص على مدة معقولة تفصيل صغير عالي القيمة.
6. فكّر في التنازل عن العقد للمالك
غالبا الحل الأنظف.
الاتفاق مع المالك على إنهاء العقد مقابل مبلغ ينهي الالتزام تماما. وحيث يكون الطلب على الوحدة جيدا أو للمالك خطة لها، قد تكون كلفته أقل بكثير مما يُتوقع.
والمالك قد يفضل استعادتها إن كانت الإيجارات قد ارتفعت
هذا يجعل التفاوض في صالحك. والسؤال وحده قد يفتح خيارا لم يخطر ببالك.
7. لا تغادر ببساطة
أسوأ خيار متاح.
ترك الوحدة بلا معالجة العقد يبقيك مسؤولا عن الإيجار والرسوم والإخلاء للمدة المتبقية. والملاك يتابعون ذلك، والكلفة تفوق أي تسوية متفاوض عليها.
والدين يتراكم بينما لا تستخدم شيئا
تدفع عن مكان فارغ. وهذا أسوأ من دفع مقابل للخروج.
8. رتّب وضعك قبل الالتزام بموقع جديد
الترتيب يهم.
احسم مخرجك أولا ثم التزم في مكان آخر. والأنشطة التي توقّع عقدا جديدا ثم تكتشف أنها لا تستطيع الخروج من القديم تحمل الاثنين لسنوات.
والتزامن غير مضمون فلا تبنِ عليه
الحصول على الموافقة قد يتأخر أو لا يأتي. وخطتك يجب أن تحتمل ذلك.
9. تحدث إلى المالك مبكرا وبصراحة
أكثر جدوى من الالتفاف عليه.
كثير من الملاك يتعاملون بشكل بنّاء، خصوصا إن كان لديهم استخدام للوحدة أو مستأجر آخر في الأفق. والمحادثة المبكرة تنتج غالبا نتيجة أفضل من محاولة ترتيب الأمر بمعزل عنه.
وإخفاء نيتك يضيّق خياراتك
المالك الذي يكتشف الأمر متأخرا يتشدد. والوضوح يفتح خيارات لا تظهر بغيره. وكثير من الترتيبات الودية تنشأ من محادثة مبكرة لا من إجراء رسمي.
الخلاصة
اقرأ ما يسمح به عقدك فعلا قبل أن تفترض أن لديك مخرجا.
فرّق بين النقل الكامل والتأجير من الباطن، واعلم أنك قد تبقى ضامنا بعد النقل، واعرف الشروط التي يستطيع المالك فرضها وأصعبها الملاءة المماثلة، واحسب المدة بشهور واطلب مهلة للرد، وابحث في التنازل للمالك كخيار أنظف، ولا تغادر بلا معالجة العقد، واحسم مخرجك قبل الالتزام بموقع جديد، وتحدث إلى المالك مبكرا وبصراحة.
تعليقات